Wer eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, kommt an einer Hypothekenfinanzierung kaum vorbei. Ob Hypothekendarlehen, Hypothekenkredit oder Grundschulddarlehen: Hinter all diesen Begriffen steht ein Kredit, der durch eine Immobilie abgesichert wird. Die Konditionen, die Zinsbindung und die Wahl zwischen Hypothek und Grundschuld entscheiden dabei, wie teuer Ihre Finanzierung am Ende wird.
In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen, wie eine Hypothekenfinanzierung funktioniert, welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen und worauf Sie bei Zinsen und Zinsbindung achten sollten. Als unabhängige Finanzierungsvermittlung vergleicht TS-Finanzen die Angebote zahlreicher Banken und findet die Konditionen, die zu Ihrer Situation passen.
Was ist eine Hypothekenfinanzierung?
Eine Hypothekenfinanzierung ist eine Immobilienfinanzierung, bei der der Kreditgeber eine Sicherheit im Grundbuch der finanzierten Immobilie erhält. Diese Sicherheit war früher die Hypothek, heute wird in den meisten Fällen eine Grundschuld eingetragen. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe Hypothekenfinanzierung, Hypothekendarlehen und Hypothekenkredit weiterhin synonym verwendet, auch wenn die technische Absicherung über eine Grundschuld läuft.
Der Ablauf ist im Kern einfach: Sie nehmen einen Kredit über die Kaufsumme oder Bausumme auf. Im Gegenzug wird ein sogenanntes Grundpfandrecht ins Grundbuch eingetragen. Das gibt der Bank die Sicherheit, dass sie im Ernstfall auf die Immobilie zugreifen kann. Durch diese Absicherung erhalten Sie als Kreditnehmer deutlich günstigere Zinsen als bei einem unbesicherten Ratenkredit.
Hypothekenfinanzierung, Hypothekendarlehen oder Hypothekenkredit: Was sind die Unterschiede?
Im Alltag werden diese drei Begriffe häufig gleichbedeutend verwendet. Streng genommen gibt es aber feine Unterschiede.
Ein Hypothekendarlehen bezeichnet einen Kredit, der durch eine klassische Hypothek abgesichert wird. Die Hypothek ist dabei direkt an eine konkrete Forderung gebunden und erlischt automatisch, sobald der Kredit vollständig zurückgezahlt ist.
Ein Hypothekenkredit meint in der Praxis dasselbe wie ein Hypothekendarlehen. Der Begriff wird im deutschsprachigen Raum als Oberbegriff für alle grundpfandrechtlich gesicherten Kredite verwendet.
Die Hypothekenfinanzierung beschreibt den gesamten Finanzierungsprozess: von der Planung über den Kreditvergleich bis zur endgültigen Tilgung. Wenn heute von Hypothekenfinanzierung gesprochen wird, handelt es sich in der Regel um ein Darlehen, das durch eine Grundschuld abgesichert ist.
Für Sie als Kreditnehmer ist die praktische Auswirkung gering. Entscheidend sind die Konditionen: Zinssatz, Zinsbindung, Tilgungsrate und Sondertilgungsoptionen.
Grundschuld und Hypothek: Der Unterschied einfach erklärt
Grundschuld und Hypothek sind beides Grundpfandrechte, die ins Grundbuch eingetragen werden. Der wesentliche Unterschied liegt in der Bindung an den Kredit.
Die Hypothek ist fest an eine bestimmte Kreditforderung gekoppelt. Zahlen Sie den Kredit ab, erlischt die Hypothek automatisch. Das klingt erstmal praktisch, hat aber einen entscheidenden Nachteil: Wenn Sie nach der Tilgung erneut Geld benötigen, etwa für eine Sanierung oder einen Anbau, muss eine neue Hypothek eingetragen werden. Das kostet Notargebühren und Grundbuchgebühren.
Die Grundschuld existiert unabhängig von einer konkreten Forderung. Sie bleibt auch nach der vollständigen Tilgung im Grundbuch bestehen und kann für spätere Finanzierungen wiederverwendet werden. Für die Bank ist die Grundschuld außerdem leichter durchsetzbar, was sich in besseren Zinskonditionen für Sie niederschlagen kann.
Aus diesen Gründen arbeiten heute nahezu alle Banken und Kreditinstitute mit der Grundschuld statt mit der Hypothek. Für Sie als Kreditnehmer ist das ein Vorteil, weil Sie bei einer Anschlussfinanzierung oder einem Forwarddarlehen die bestehende Grundschuld weiterverwenden können.
Wie funktioniert eine Hypothekenfinanzierung? Der Ablauf Schritt für Schritt
Der Weg zur Hypothekenfinanzierung läuft in der Regel in fünf Schritten ab.
Schritt 1: Finanziellen Rahmen klären
Bevor Sie sich auf die Suche nach einer Immobilie machen, sollten Sie Ihre finanzielle Situation realistisch einschätzen. Wie hoch ist Ihr Eigenkapital? Welche monatliche Rate können Sie sich leisten? Ein unabhängiger Finanzierungsvermittler wie TS-Finanzen hilft Ihnen, diese Fragen zu beantworten und erstellt einen soliden Finanzierungsplan.
Schritt 2: Kreditangebote vergleichen
Die Zinssätze für Hypothekendarlehen unterscheiden sich von Bank zu Bank erheblich. Schon wenige Zehntelprozentpunkte beim Sollzins machen bei Kreditsummen von 200.000 oder 300.000 Euro einen Unterschied von mehreren Tausend Euro über die Laufzeit. Ein unabhängiger Vergleich ist deshalb unverzichtbar.
Schritt 3: Kreditvertrag und Zinsbindung festlegen
Sie wählen die Zinsbindung, die Anfangstilgung und ob Sondertilgungen möglich sein sollen. Die meisten Hypothekenfinanzierungen werden als Annuitätendarlehen abgeschlossen. Das bedeutet: Ihre monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich.
Schritt 4: Grundschuld eintragen lassen
Nach Abschluss des Kreditvertrags wird die Grundschuld beim Notar beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Dieser Schritt ist Voraussetzung dafür, dass die Bank den Kredit auszahlt. Die Kosten für Notar und Eintragung der Grundschuld betragen in der Regel 1,5 bis 2 Prozent der Grundschuldsumme.
Schritt 5: Tilgung und Anschlussfinanzierung
Monat für Monat zahlen Sie Ihre Rate. Am Ende der Zinsbindung steht in den meisten Fällen eine Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung oder ein Forwarddarlehen weiterfinanziert wird.
Konditionen der Hypothekenfinanzierung: Zinsen, Laufzeit und Tilgung
Die Konditionen Ihres Hypothekendarlehens hängen von mehreren Faktoren ab. Die wichtigsten im Überblick:
Sollzins und Effektivzins
Der Sollzins ist der reine Kreditzins. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle Nebenkosten der Finanzierung und ist die aussagekräftigere Vergleichsgröße. Je länger die Zinsbindung, desto höher fällt in der Regel der Zinsaufschlag aus.
Zinsbindung
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Üblich sind Zeiträume zwischen 5 und 30 Jahren. Eine längere Zinsbindung gibt Ihnen Planungssicherheit, kostet aber einen Zinsaufschlag. Welche Zinsbindung für Ihre Situation die richtige ist, hängt von der aktuellen Zinslage und Ihrer persönlichen Risikobereitschaft ab.
Anfangstilgung
Die Anfangstilgung bestimmt, wie schnell Sie Ihren Kredit zurückzahlen. Standard sind 2 bis 3 Prozent pro Jahr. Eine höhere Tilgung verkürzt die Gesamtlaufzeit und reduziert die Zinskosten erheblich, erhöht aber die monatliche Belastung.
Sondertilgungen
Viele Banken bieten die Möglichkeit, jedes Jahr einen bestimmten Prozentsatz der Kreditsumme zusätzlich zur regulären Rate zurückzuzahlen. Diese Option sollten Sie sich bei Vertragsabschluss sichern, auch wenn Sie aktuell keine Sondertilgungen planen.
Zinsbindung bei der Hypothekenfinanzierung: Wie wählen?
Die Wahl der richtigen Zinsbindung ist eine der wichtigsten Entscheidungen bei der Hypothekenfinanzierung. Nach den Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank ab 2022 und den anschließenden Zinssenkungen hat sich das Zinsniveau wieder deutlich verändert. Die aktuelle Bauzins-Entwicklung zeigt, dass pauschale Empfehlungen wenig sinnvoll sind.
Grundsätzlich gilt: Wer bei niedrigen Zinsen finanziert, sollte die Zinsbindung möglichst lang wählen, um sich das günstige Niveau zu sichern. Wer bei hohen Zinsen finanziert, kann mit einer kürzeren Zinsbindung darauf setzen, dass die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung sinken. Das ist allerdings eine Wette auf die Zukunft.
Ein Mittelweg ist das Forwarddarlehen. Damit können Sie sich bereits Monate oder Jahre vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung günstige Konditionen für die Anschlussfinanzierung sichern.
Unsere Empfehlung: Lassen Sie sich individuell beraten. Die optimale Zinsbindung hängt von Ihrer Restschuld, Ihrer Tilgungsgeschwindigkeit und Ihrer finanziellen Flexibilität ab.
Voraussetzungen für eine Hypothekenfinanzierung
Damit eine Bank Ihnen ein Hypothekendarlehen gewährt, müssen Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser sind Ihre Zinskonditionen. Als Faustregel gelten 20 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, führt aber zu höheren Zinsen. Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital.
Bonität: Die Bank prüft Ihre Kreditwürdigkeit anhand von Einkommen, bestehenden Verbindlichkeiten und Ihrem Schufa-Score. Eine saubere Kreditwürdigkeit ist die Grundlage für günstige Konditionen.
Sicherheiten: Die Immobilie selbst dient als Hauptsicherheit. Die Bank ermittelt den Beleihungswert, der in der Regel 70 bis 90 Prozent des Verkehrswerts beträgt.
Regelmäßiges Einkommen: Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis verbessert Ihre Chancen deutlich. Selbstständige müssen in der Regel die Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre vorlegen.
Welche Rolle spielt das Grundbuch bei der Hypothekenfinanzierung?
Jede Immobilie in Deutschland ist im Grundbuch der zuständigen Gemeinde eingetragen. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das Auskunft über Eigentumsverhältnisse und Belastungen einer Immobilie gibt.
Für die Hypothekenfinanzierung ist die sogenannte Abteilung III des Grundbuchs relevant. Dort werden Hypotheken und Grundschulden eingetragen. Die Reihenfolge der Eintragung bestimmt die Rangfolge: Im Fall einer Zwangsversteigerung werden die Gläubiger in der Reihenfolge ihres Rangplatzes bedient. Für eine Hypothekenfinanzierung mit hohen Kreditsummen besteht die Bank deshalb auf einem erstrangigen Grundbucheintrag.
Änderungen im Grundbuch werden immer über einen Notar abgewickelt. Die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld richten sich nach dem eingetragenen Betrag und betragen je nach Höhe zwischen 500 und 1.500 Euro für Notar und Grundbuchamt zusammen.
Hypothekenfinanzierung mit TS-Finanzen: Unabhängige Beratung und Vergleich
Die Wahl der richtigen Hypothekenfinanzierung entscheidet darüber, wie viel Sie über die nächsten Jahrzehnte für Ihre Immobilie zahlen. Wenige Zehntel Prozentpunkte beim Zinssatz können über eine Laufzeit von 20 oder 30 Jahren mehrere Zehntausend Euro ausmachen.
Als unabhängige Finanzierungsvermittlung vergleicht TS-Finanzen die Angebote zahlreicher Banken und Kreditinstitute. Wir sind an keinen einzelnen Anbieter gebunden und suchen die Finanzierung, die zu Ihrer persönlichen Situation passt.
Ob Sie ein Eigenheim finanzieren möchten, einen Immobilienkauf planen oder eine bestehende Finanzierung per Anschlussfinanzierung optimieren wollen: Wir beraten Sie persönlich, transparent und kostenlos
